P麗麗

在今年宏觀經濟政策的考驗下，房企紛紛交出“千姿百態”的業績報告。其中北京首都開發股份有限公司(以下簡稱首開股份)的半年報，引起了記者的注意。
　　據公開資料顯示，首開股份的主營業務為房地產開發與商品房銷售，但是從今年的中報看來，首開股份的業績下降似乎和其另一項業務有著密不可分的聯係。
　　賣地減少營收下降
　　首開股份近日發布的2011年度中報顯示，公司上半年實現營業收入15.47億元，較去年同期大幅減少了54.8%；凈利潤3.07億元，比上年同期減少64.9%。
　　記者注意到，首開股份早在其7月8日發布的2011年中期業績預減公告中就已特別指出，2011年1-6月借貸份預計公司歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比減少60%以上，主要原因是因為公司2010年半年度結算了土地轉讓收入20.95億元，本報告期土地轉讓收入大幅減少，使得公司2011年中期業績與去年同期相比有大幅減少。
　　同時預減公告中還指出，經公司財務部門初步預算，預計2011年1月1日至2011年6月30日歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比減少60%以上。
　　對于首開股份上半年營業收入的大幅銳減，不少證券公司報告指出，今年上半年首開在大本營北京項目去化率變緩等多種原因，為公司現金流帶來了嚴重考驗。此外還有一些投資銀行對首開採取謹慎評估，甚至票貼調低估值。
　　東北證券在其調研報告中指出，首開股份上半年實現簽約面積38萬平方米，在宏觀調控未見放松的背景下，要想完成全年超過100萬平方米的銷售計劃，下半年銷售壓力較大。對首開股份給予“謹慎推薦”評級。
　　但是記者同時也注意到，也有不少券商對于首開股份半年報的表現，依然給予“買入”、“推薦”、“增持”等評級。其中給予“買入”評級的海通證券、中信證券以及東方證券的推薦理由均集中在“銷售已好轉”、“93億元保障房融資計劃”以及“土地儲備順利進行”等字眼上。對于首開股份獲得項目的能力頗具信心。
　　“不務正業”由來已久
　　記者在查閱了首開股份近3年的年報後發現，其通過轉讓土地獲利的能力“不可小覷”，土地開發和轉讓的利潤率甚至已經超過了房地產銷售業務，公司借錢擁有的土地儲備也遠遠超過其他上市房企。同時記者查閱過去的資料發現，近幾年首開股份在拿地這方面有著不可多得的優勢，很多次的業績大增都與土地轉讓關係密切。
　　去年4月12日，首開股份宣布：自己從2008年就轉手的京城第一豪宅“長安8號”項目中，終于收到了耀輝公司遲遲未償還的委托貸款人民幣本息合計約13.09億元，而這筆還款也比此前2009年總計本息的11.41億元足足多出了1.68億元。這個豪宅項目從2004年首開股份以3100萬元接手再到4.587億元轉出，短短幾年的時間就翻了14.8倍，而僅借助轉手該項目，首開股份就變現超過4億元。而該年度的一季報中，首開結算收入增長的原因中，望京B15地塊的轉讓項目也列入其中。
　　再往前追溯一年，2009年首開股份的年報顯示，公司全年實現營業收入51.94億元，同比下降11.1%，但同借貸期凈利潤卻高達9.32億元，增長63.3%。但這引人側目的利潤增長並非來自公司主營業務房產銷售的大幅提升，而是其來自股權轉讓的高收益。2009年四季度，首開股份通過轉讓耀輝置業股權實現收益5.11億元，佔全年營業利潤的43.3%，成為2009年凈利潤好于預期的主要原因。
　　此外，盡管主營業務佔比接近80%且出現增長，但此項業務的毛利率卻僅為31.42%，同期土地開發轉讓帶來的毛利率卻達到47.88%。對于首開股份而言，房產銷售或許遠不如土地項目轉讓帶來的收益豐厚。
　　東北證券分析師高建在接受本報記者採訪時表示，土地轉讓和開發並不意味著票貼首開股份單純是轉讓土地及項目股權這麼簡單，公司更多是在已有土地上進行一級開發，這只是業務的結構性問題。即便如此，業內人士依然認為，作為房地產開發企業，如果頻頻轉讓地塊，一個原因是手中的土地儲備或是項目數量非常多，即便轉讓地塊依然可以保證自身的開發進度，因為項目少的公司根本不會考慮轉讓；另一個原因就是拿地成本相對低廉，轉讓可以帶來不菲的利潤。
　　購買首開股份在京商品房的吳女士告訴本報記者，首開股份有些開發用地的樓盤蓋得慢，銷售也慢，有的小區商品房甚至銷售了近10年才賣完。“我覺得首開的房子我住得並不滿意，按說現在房企在開發商品房時都很注重設計、物業及其他相關服務，但是首開的設計一般，物業管理也乏善可陳。”吳女士對記者講述到借貸。
　　調控下的頻繁融資
　　除了轉讓土地減少的利潤下降之外，在目前房地產調控大勢不改的情況下，首開股份也像其他房企一樣加緊融資，半年報的差強人意使首開更需要資金來發展項目以保持進一步的發展。記者了解到，從今年以來，首開股份頻繁通過多渠道融資，也受到不少市場分析人士的質疑。
　　首先，在今年4月底，首開股份向外貿信托申請15億元貸款。之後，6月3日，首開股份又為保障房項目擬在銀行間市場發行不超過43億元的中期票據。而就在7月8日首開股份發布2011年中期業績預減報告時，還發布了1筆融資計劃，總計劃融資額共12億元。7月28日，首開股份再次宣布，為滿足公司項目建設資金需求，公司及其下屬企業擬向吉林省信托有限責任公司申請兩筆信托貸款，總計融資金額達9億借錢元。截至目前，首開股份對外擔保總額已達36億元。
　　另一方面，其兩次為保障房項目建設需要而發行的中期票據等，也受到了業界質疑。據媒體報道，早在今年6月3日，首開股份就公告擬發行不超過43億元的中期票據，募集資金用途為用于公司保障性住房項目的建設。之後，8月3日，首開再次發布公告，稱為滿足公司保障房項目建設需要，擬向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行不超過50億元人民幣的非公開定向債務融資工具。
　　有業內人士計算，首開股份在建和擬建的保障性住房建築面積超過120萬平方米。以4500元/平方米的建設成本計算，需要的資金規模約為54億元左右。也就是說，如果以保障房項目建設為目標募集的93億元的融資計劃能夠獲批，那麼，融資規模顯然大大超出了保障房實際建設需要的資金規模。
　　事實上，首開股份多年前就受制于資金狀況，開始利用股權轉讓等方式來回收資金。有論壇業內人士就曾表示，多年來股權轉讓、戰略改變的背後，是首開擴張帶來的資金渴求。如此看來，首開股份資金方面的問題與其土地轉讓和股權轉讓是相互作用的。
　　全國房地產經理人聯盟副秘書長、知名地產專家和評論人陳寶存在接受本報記者採訪時說：“萬科這樣的民企主營業務會以銷售為主，但首開股份作為國企，在拿地時更有優勢，這塊的業務會佔比多一些。而且，從一級開發的角度來講，首開股份能夠獲取較高的利潤在意料之中。如果這方面的利潤減少，勢必會影響其整體業績。”
　　對于首開股份通過土地轉讓獲取的高額收益，陳寶存對記者表示，如果把一級開借錢發的權利延伸到民營企業，而不是只能由國企去做這件事，那麼在一級開發這個市場就會形成一定的競爭，像首開股份這樣的國企，就不會是現在人們眼中這樣的首開了。